Gio 28 Mar 2024

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Firenze, turismo: è arrivato il momento di limitare l’assalto Air B&B

Amsterdam, Londra, San Francisco hanno varato limiti fino a 90 giorni anno. Parigi fino a 120. La capitale olandese vuole scendere addirittura a 30. Bisogna farlo anche a Firenze. Ma quanti fiorentini sarebbero d’accordo?

Sulla questione  ‘Disneyland del Rinascimento’ l’ultimo must è citare i dati Tecnocasa secondo i quali nel 2017 il 94% delle case in centro sono state acquistate da investitori per fini turistici. E tutti a gridare alla grande speculazione, alle multinazionali, al comune che non fa niente, al destino cinico e baro, a Soros, e se possibile anche alle scie chimiche. Ma io chiedo: da chi è composto quel 94% se non (in massima parte almeno) da privati cittadini fiorentini che hanno scelto di mettere a rendita la propria casa? E se è così (ed è così) la prima cosa che va detta, per chiarezza e con forza, è che non c’è nessuna spectra o agente gentrifiatore che svuota il centro dai suoi abitanti, ma sono i suoi stessi abitanti che ‘si svuotano’ dal centro scegliendo di monetizzare la propria casa.

Quindi l’abbandono del centro è innanzitutto ‘colpa’ dei fiorentini. Ovviamente di quelli che scelgono di andare via. La seconda cosa da dire è che, non potendo vietare le transazioni immobiliari (immagino che nessuno lo voglia, o possa ragionevolmente auspicarlo), devi rendere non conveniente l’affitto turistico per brevi periodi: Amsterdam, Londra, San Francisco hanno varato limiti fino a 90 giorni anno. Parigi fino a 120. La capitale olandese vuole scendere addirittura a 30. Bisogna farlo anche a Firenze. Ma quanti fiorentini sarebbero d’accordo? Secondo me tra quelli che affittano, quelli che vendono o vogliono vendere, quelli che vivono direttamente sul turismo, etc, sarebbero tantissimi i contrari. Questo deve fermare la richiesta di una regolamentazione (ora siamo in pratca al far west)? No. Ma va detto con chiarezza ed onestà. Va  detto anche, per amor di verità, che questa misura renderebbe meno ‘democratco’ il turismo, perché necessriamente lo renderebbe più caro, perché determinerebbe una ‘discriminazione’ su base censuaria tra chi potrà permettersi di pernottare a Firenze e chi no. E su scala globale renderebbe meno facile per tutti noi ‘fare turismo’. Io sono anche d’accordo. Ma tant’è. E anche questo va detto.

In parallelo, per non rendere la residenza una galera, ma una scelta di qualità, devi proporre sgravi fiscali ad hoc e servizi (come i parcheggi) per chi vuole rimanere. oltre a garantire una migliore vivibilità, controllo degli eccessi di movida compresi. tutto già noto. Tutto più che mi necessario. 

Ma va fatto subito, prima che dalla proverbiale stalla scappino anche gli ultimi buoi.

DOMENICO GUARINO

7 Commenti

  1. Intanto proverei una misura di legge di un rigo: togliere l’imposta cedolare secca (al 21%) per gli affitti sino 30 giorni. Gli speculatori pagherebbero 43% di imposta IRPEF, più un 10/15% a chi gestisce loro il business. Ciò cambierebbe molto le cose, portando più soldi al sistema pubblico e in maniera più equa, contribuendo quindi alla salute economica della città. Imporre tetti in termini di giorni non aiuta chi deve integrare il reddito e penalizza troppo l’economia della città. Con tale differenziale di imposta molti preferiranno affittare per periodi più lunghi contando sulle cedolari al 21 o 10 per cento. Poi bloccare i frazionamenti, anche se il grosso è già stato fatto. E porre un limite anche alle strutture alberghiere. Poi se il discorso non riguarda la salvaguardia delle residenze, imporre tetti ai pullman che portano turisti mordi e fuggi, ai quali sono da attribuire le code in giro in città, visto che la notte per ora non c’è sovraffollamento.
    Lorenzo Sandiford

    • Lorenzo gli speculatori non sono quelli che hanno 1 o 2 appartamenti e li affittatano nell unico modo che oggi permette di non rischiara di non riaverere ne casa ne affitto per 1 o 2 anni a causa di un affittuario che semplicemente decide di smettere di pagare l’affitto. Rendiamo sicuro l’affitto a lungo termine per i piccoli proprietari… questa è la soluzione.

    • Ma su questo sono piuttosto d’accordo. L’idea di togliere l’opzione dell’imposta cedolare secca sugli affitti turistici, cioè fino a 30 giorni (che per inciso non hanno obbligo di registrazione, anche se il contratto dovrebbe essere fatto e comunque su piattaforme come Airbnb tutto è tracciato compresi i pagamenti), è mirata per scoraggiare chi ha identificato nell’affitto di appartamenti a uso turistico una nuova attività lavorativa tassata pochissimo (l’espressione rendita mi sembra imprecisa e contraddittoria in questo caso). Nella mia visione pro economia di mercato (sia pure regolata) il legislatore per prima cosa, invece di mettersi a perder tempo a disquisire fra le fattispecie di chi la fa come business e chi invece come integrazione di reddito (la casistica è enorme e gli articoli di giornale non riescono a rappresentarla adeguatamente), adotta una imposizione fiscale in cui chi lo fa come business si trova a pagare più tasse (le tasse che c’erano prima dell’avvento della cedolare secca, che io aborro ma che in effetti è servita a tenere su i valori immobiliari in Italia negli ultimi anni difficili per questo settore).
      Con questa misura da me proposta, se uno poniamo (faccio calcoli rozzi e semplificati) acquista da Milano 30 appartamenti da cui ricava 10 mila euro all’anno ciascuno in affitti turistici pagherà il 43% di 300 mila euro come imposta (in realtà col sistema Irpef la cosa è un po’ più articolata e richiede un commercialista o un Caf), inoltre pagherà a colui che gestirà il business in loco e/o sulla piattaforma (penso un 10 per cento almeno, cioè 30 mila euro) e poi ci sarà da pagare la società di pulizie fra i cambi di inquilini (le pulizie devono essere solo dopo l’uscita dell’inquilino, se no diventa attività alberghiera). Insomma dai 93/103 mila euro (63 mila di cedolare +30/40 mila di gestione e pulizie) della cedolare secca passerebbe a pagare 160/170 mila euro (129 mila di Irpef al 43% + 30/40 mila di gestione e pulizie). Non crediate che 70 mila euro di tasse in più all’anno su 300 mila di entrate, oltre 20% in più, siano poca cosa. Cambiano completamente le prospettive. Diventa un’attività non così sicura, perché intanto non tutti gli anni avrai ricavi da 300 mila euro, ma l’Imu come seconda casa (che è altissima) la dovrai pagare lo stesso, e sono sberle. Al punto che alla fine, il proprietario potrebbe preferire affittare a studenti (in senso lato a comprendere non solo gli universitari, ma anche chi viene a Firenze per fare qualsiasi genere di corso) con contratti a uso transitorio o contratti liberi 4+4 (i contratti a uso transitorio dei patti territoriali sono troppo bassi e fuori mercato a mio avviso), pagandoci invece solo un’imposta del 21% o 10% del tipo cedolare secca. Quindi anche i grossi speculatori potrebbero essere con quella misura da me proposta spinti ad affittare per residenze vere e proprie o residenze temporanee di lunga durata che fanno bene alla città e alla sua vivacità culturale nel suo complesso. (Poi certo se ad alcuni fiorentini sta bene solo sentire accanto persone che parlano con la c aspirata e nessun altro, ci si può fare poco).
      Se invece uno non è benestante e magari ha perso il lavoro e decide di affittare il suo appartamento in centro per campare. Se opta per gli affitti turistici, dovrà pagare a Irpef se ha un reddito complessivo sotto i 15 mila euro il 23% (quasi uguale alla cedolare del 21%), altrimenti sale al 27% e poi via via su a seconda dello scaglione di Irpef a cui appartiene. Certo, ci rimette un po’, anche perché si dovrà far aiutare da un commercialista o Caf, probabilmente (e su questo magari si potrebbe aiutarlo con una semplificazione dell’imposta). Ma non ci rimette tanto quanto il ricco che aveva trovato il business facile. E comunque mi sembra un’impostazione equa.
      Mi scuso per la scrittura non certo pulita e ordinata, ma non c’ho molto tempo a disposizione.

  2. Nel mio condominio, composto da 26 appartamenti, due piccoli proprietari affittano a turisti, è una loro scelta personale; io invece ne affitto uno a 3+2 anni (canone concordato) a residenti: chiedo il giusto, pago il giusto di tasse.
    Nei palazzi vicini sui campanelli si leggono solo numeri: tutti gli appartamenti di ciascuna scala sono posseduti da un unica società immobliare che specula con Air B&B, e i turisti restano pure delusi, vedendo frustrate le loro aspettative di vivere per qualche giorno con e come i residenti. Verosimilmente quelle società immobiliari sono entrate in possesso degli appartamenti soprattutto comprandoli da fiorentini che li hanno messi in vendita, specialmente dopo averli ereditati dai loro vecchi.
    Sarebbe interessante chiedere a Tecnocasa quanto di quel 94% di acquisti finalizzati all’investimento turistico sia concentrato nelle mani di immobiliari e quanto in quelle di proprietari di un solo appartamento da reddito.
    Quanto ad aumentare i parcheggi per residenti, sono contrarissimo: chi vive nella parte di Firenze costruita prima della motorizzazione o quando il parco auto era di 100-300 auto per mille abitanti, deve rassegnarsi a questa capienza, non può far subire la sua auto al prossimo; nel mio condominio ho fatto ostinata propaganda in questo senso per quattordici anni e il parco auto è sceso a 16 auto per 50 abitanti (320 per mille, molto meno della media fiorentina): siamo 8 famiglie su 24 senza auto, le altre ne hanno una; i turisti che alloggiano negli altri due appartamenti non arrivano con l’auto propria, semmai ne noleggiano una (ma l’ho visto fare solo una volta)

  3. Signori, non siamo assolutamente al far west come si ostina a voler far credere.
    1) gli appartamenti in affitto su Airbnb sono al 58% di proprietari/host che dispongono da 1 a 3 proprietà. Un altro 31% degli host detiene-gestisce dalle 4 alle 30 proprietà. Il restante 10% degli host gestisce dalle 31 alle 250 proprietà. Sono questi gli “speculatori”?
    2) i gestori pagano già iva e tasse sulla gestione
    3) i proprietari pagano il 21% di cedolare secca
    4) la tassa di soggiorno viene pagata al 100% al comune sugli affitti Airbnb. Stiamo parlando di 30 milioni annui che senza i proprietari fiorentini e gli “speculatori” (come li chiamate voi) il comune non avrebbe.
    5) i gestori o i proprietari fanno la denuncia dello straniero tramite il portale alloggiati web
    6) i pagamenti via Airbnb o gestore sono tracciabili in chiaro
    8) siamo nel terzo mondo con uno stato che non riesce a tutelare il proprietario da inquilini insolventi (li avete mai avuti?!). È virtuosismo dei proprietari fiorentini aver trovato una soluzione sicura per integrare i loro reddititi.
    9) il centro non si svuota di residenti a causa degli appartamenti in affitto, non sono queste le cause signori.
    Grazie per l’attenzione, saluti

    • Secondo me quel 31% di host che ha dalle 4 alle 30 proprietà e quel 10% che gestisce dalle 31 alle 250 proprietà non dovrebbero avere imposte sui redditi da affitto del 21%, altrimenti sarebbe davvero concorrenza sleale al business alberghiero (che non è la stessa cosa, ma simile). Probabilmente molti di questi hanno una partita Iva che prevede imposte più alte. Quelli sono veri e propri business. Ma la mia proposta taglia la testa al toro: anche chi non fa attività professionale con partita Iva, quando cede in locazione abitazioni per meno di 30 giorni non ha diritto di scegliere l’imposta cedolare secca e deve pagare a seconda del suo scaglione Irpef.

    • Comunque se le percentuali si riferiscono agli host e non al numero di abitazioni, come sembra di capire a parte una frase che fa pensare il contrario, la fetta di abitazioni gestite come grossi business (dalle 4 in su) è molto alta. Sarebbe interessante avere i numeri delle abitazioni gestite da chi ne gestisce pacchetti da 4 a 30 e di quelle gestite da chi gestisce pacchetti da 31 a 250. E’ su questo numero totale, questa quota di abitazioni che bisogna concentrare l’analisi. Per vedere da un lato quante sono sul totale (a occhio e croce dovrebbero superare ampiamente la maggioranza delle abitazioni e dei posti letto affittati su Airbnb, perché se il 41% ha più di 4 case..) e dall’altro quante imposte vengono pagate su quegli affitti, che sono veri e propri business a tempo pieno. La cosa che troverei assurdo è impedire alla categoria 1) di gente che affitta da 1 a 3 proprietà di continuare a farlo integrando il reddito per poi magari tornare ad abitarci; e invece lasciare il via libera all’altro 41% di host che utilizza la gran parte delle abitazioni come business (soprattutto nella misura in cui una parte di esse avessero come imposte le cedolari). Sarebbe un modo di redistribuire gli introiti dagli arrivi dei turisti meno equo e a mio avviso anche meno utile alla situazione economica generale. Meglio 1) verificare che tutte quelle case nelle categorie 2 e 3 abbiano imposte di livello alto (quindi escludendo la cedolare), 2) porre un tetto al numero di abitazioni della città affittabili a turisti: quando scatta, stop generalizzato. Un parallelo tetto deve essere messo sul numero di unità immobiliari utilizzabili per attività alberghiere di un genere o l’altro.

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